Cilvēkiem ir dažādi iemesli, kāpēc viņi vēlas iegādāties otru māju; daži cilvēki var vēlēties atpūsties atvaļinājumā, daži var gūt ienākumus no mājokļu izīrēšanas, bet citi vēlas iegādāties māju, kas ir "jālabo" pensijai. Ja kāda iemesla dēļ domājat par otrā mājokļa iegādi, pirms cita hipotekārā kredīta piešķiršanas jums jāizvērtē visi plusi un mīnusi.
Solis
1. daļa no 3: Izlemt, vai pirkšana jums ir piemērota
1. solis. Paskatieties tirgū, kur iegādāties
Vai mājokļu cenas šobrīd ir lētas vai dārgas? Mēģiniet meklēt mājsaimniecību ienākumu un mājokļu cenu grafiku un noskaidrojiet, vai jūsu meklētajai pilsētai ir augsts rādītājs salīdzinājumā ar citām pilsētām. Ņemiet vērā, ka dažas pilsētas, piemēram, Ņujorka un Sanfrancisko, vēsturiski var būt imūnas pret līdzīgiem rādītājiem.
Runājiet ar vienu vai vairākiem nekustamā īpašuma aģentiem par mājokļu relatīvajām cenām. Pat ja jūs nesaņemat galīgu atbildi (ir grūti novērtēt, vai vietējais tirgus ir lēts vai dārgs, jo informācija ne vienmēr ir skaidra), jūs varat iegūt norādes par noteiktiem tirgiem, kurus skatīties, vai pat par mājām, kas ir labi pārdod. Šī informācija ir vērtīga
2. solis. Pieņemsim, ka nevarēsiet izīrēt savu otro māju
Vai otrā māja joprojām ir drošs ieguldījums, ja īres maksa neatbalsta izdevumu sarakstu? Pretējā gadījumā jums vajadzētu nopietni apšaubīt lēmumu iegādāties otro māju. Pārāk daudz ģimeņu iegādājas otrās mājas par dārgākām cenām, derot, ka varēs tās izīrēt, kad tajās nedzīvos. Kad īre kļūst neiespējama, neiespējama vai ienesīgāka nekā gaidīts, māju īpašnieki atrod tikai neveiksmīgu ieguldījumu.
Solis 3. Uzskaitiet iespējamās izmaksas
Uzskaitiet visas iespējamās mājokļa izmaksas. Vai jūs varat iekļaut visas šīs izmaksas savā budžetā, vienlaikus atstājot vietu? Jā, jūs veidosit pašu kapitālu ar otro māju, bet, ja ieguldījumi otrajā mājā katru mēnesi jūs apgrūtina, iespējams, labāk gaidīsit, līdz būsit nomaksājis savu pirmo hipotekāro kredītu. Šeit ir dažas iespējamās izmaksas, kas jāņem vērā:
- Īpašuma nodoklis. Katrā valstī atšķirīgs; vidējais ikgadējais īpašuma nodoklis Losandželosā ir 1200 USD par 100 000 USD mājokli jeb 1,2%. Ja nekustamā īpašuma nodokļi jūsu aplūkotajā pilsētā ir ļoti augsti, pārbaudiet nekustamā īpašuma nodokļus kaimiņu pilsētās. Jūs varat ietaupīt daudz naudas nekustamā īpašuma nodokļos, vienkārši iegādājoties māju pilsētā, kas atrodas netālu no vēlamās atrašanās vietas un kurai nav augsta nodokļu sloga.
- Pamata konti. Tam vajadzētu būt daudz zemākam, ja māja lielāko daļu gada ir neapdzīvota, taču to nevajadzētu atstāt novārtā.
- Remonta/apkopes izmaksas. Mājas ir dzīvas būtnes - tās aug, noveco, nepieciešama palīdzība. Apsveriet izmaksas par atjaunošanu un regulāriem apkopes pakalpojumiem, piemēram, ainavu veidošanu. Otrās mājas pagalms un dārzs ir jāuztur, ja ir īrnieks vai ja jūs neesat klāt daļu gada. Vasaras mēnešos savvaļas nezāles un nenopļauta zāle reklamē, ka īpašums ir neapdzīvots. Aukstā klimatā piebraucamie ceļi un celiņi, kas nav attīrīti no sniega, ir aicinājums uz vandālismu vai zādzībām.
- Paaugstināta apdrošināšana. Apdrošināšanas izmaksas var būt lielākas, jo īpašums nav bijis apdzīvots vairākus gadus vai tāpēc, ka tas ir izīrēts.
- Īpašuma pārvaldības pakalpojumi. Nekustamā īpašuma pārvaldības sabiedrībai savos aprēķinos jāņem vērā liels izmaksu faktors, it īpaši, ja jūs pērkat otru māju ļoti tālu no savas galvenās dzīvesvietas. Ja jūs izīrējat īpašumu, jums būs jāorganizē kāds, kas jūsu īrniekam nodrošinās ārkārtas remontu. Ja jums ir noslēpumaina brīvdienu māja, jūs vēlaties pārliecināties, vai kāds jūsu prombūtnes laikā var pārbaudīt, vai nav sasalušas caurules vai jumts, vai tas nav bojāts.
4. solis. Nepaļaujieties tikai uz tām pašām nodokļu atlaidēm, kuras jūs varētu saņemt par savu pirmo māju
Sazinieties ar IRS (vai DGT Indonēzijā), lai uzzinātu, kāda būs nodokļu ietekme uz otrajām mājām. Daudziem cilvēkiem otrās mājas īpašuma nodoklis maksā vairāk nekā nodokļa atlaide, it īpaši, ja dzīvojat mājās ilgāk par to dienu skaitu, kad jūs to izīrējat.
Piemēram, ja jūs īrējat māju mazāk nekā 14 dienas, šie ienākumi nav jāiekļauj. Ja jūs dzīvojat mājās mazāk nekā 14 dienas gadā, jūsu īpašums tiek uzskatīts par biznesu un līdz 25 000 USD gadā atskaitāmie zaudējumi
5. solis. Pirms sākat meklēt citas mājas, konsultējieties ar CPA (valsts grāmatvedi) vai nodokļu konsultantu
Valsts grāmatvedis vai nodokļu konsultants varēs jums sniegt precīzu un aktuālu informāciju par nodokļu norakstīšanu, aizdevumiem, procentu likmēm utt. Piemēram, neatkarīgi no kredītvēstures jūs varētu novērtēt dārgāku hipotekāro kredītu ar augstāku procentu likmi - otrās mājas parasti maksā vairāk.
2. daļa no 3: sperts pirmais solis
1. solis. Apsveriet iespēju vispirms iznomāt apgabalā, kur plānojat iegādāties
Daudzi cilvēki pieļauj kļūdu, pērkot īpašumu tirgū, kurā viņi neko nezina un kas galu galā viņiem īsti nerūp. Pat ja jūs plānojat izmantot savu otro māju kā ieguldījumu un to izīrēt, tai galvenokārt vajadzētu būt vietai, kur jūs varat redzēt sevi tur dzīvojošu, pat ja tikai dažas nedēļas gadā. Izīrējiet apkārtni vismaz uz neilgu laiku, lai pārliecinātos, ka jums ir ērti tur dzīvot.
Solis 2. Runājiet ar vietējiem iedzīvotājiem un esiet viens no viņiem
Uzziniet, kas patīk apkārtnes vietējiem iedzīvotājiem; kur, viņuprāt, ir apgabala nākotne; cik ilgi viņi tur dzīvo utt. Vietējie iedzīvotāji var sniegt jums labu priekšstatu par dzīvi šajā reģionā. Izmantojiet šo informāciju, lai noteiktu, vai īpašuma pirkšana ir labs ilgtermiņa ieguldījums.
-
Esiet arī vietējais (kad īrējat brīdi), lai varētu izpētīt dažus faktorus, kas palielinās jūsu potenciālās mājas vērtību:
- Attālums līdz labai skolai
- Uzticamas un plašas transporta iespējas
- Iepirkšanās vietu izvēle
- Attālums līdz slimnīcai, kā arī policijas iecirkņa un ugunsdzēsības dienesta klātbūtne
- Zems noziedzības līmenis
3. solis. Skatiet, cik “kompakti” maksā šajā apgabalā
Comps vai salīdzināmām mājokļu cenām vajadzētu sniegt jums labu priekšstatu par to, cik dārgas mājas parasti ir šajā reģionā. Jūs varat sazināties tieši ar nekustamā īpašuma aģentu, lai iegūtu datus par salīdzināmām mājokļu cenām. Mājokļu salīdzināmo cenu atslēga ir aplūkot pārdošanas cenu, nevis norādīto cenu. Izmantojiet salīdzināmas mājas cenas aptuvenam ceļvedim - tikai tāpēc, ka četru guļamistabu un 3 vannas istabu māja tajā pašā ielā tika pārdota par 575 000 USD (7,6 miljardi rūpiju), nenozīmē, ka 4 guļamistabu un 3 vannas istabu māja ir tā, ko vēlaties arī jūs. cena.
4. solis. Sāciet iepazīt saimnieka pienākumus, ja plānojat to izīrēt
Ja jūs vēlaties izīrēt otru māju un veidot kapitālu, ir svarīgi zināt, kas no jums tiek sagaidīts. Nepakļaujiet sevi likuma draudiem, būdams slinks vai nezinošs - jūs saņemsiet akmeņus. Šeit ir tikai dažas lietas, kuras jums vajadzētu sākt izskatīt kā potenciālajam īres mājas īpašniekam:
- Uzziniet, kā izraidīt īrnieku vai izbeigt nomu.
- Izpētiet savas valsts likumus attiecībā uz drošības naudu, to, ko var segt - tīrīšana, nesamaksāta īre, pārmērīgi bojājumi - un ko nevar segt - mēbeļu modernizācija, parastie bojājumi, remonts.
- Uzziniet, kā strukturēt nomas pieteikumu un īrnieku atlases procesu. Likumi par diskriminācijas novēršanu juridiski pieprasa ievērot piemērojamos noteikumus.
- Ziniet savus pienākumus saistībā ar ikdienas remontu un apkopi.
- Aizsargājiet sevi no atbildības par īrnieka ievainojumiem. Jūs varat saukt pie atbildības par jebkuru nopietnu negadījumu, kurā ir iesaistīts īrnieks, un par to īrnieka pienākums ir pasargāt sevi vai novērst to pēc iespējas ātrāk.
- Ziniet īrnieku tiesību sarakstu, jo īpaši attiecībā uz privātumu. Lielākajā daļā valstu jums jāpaziņo īrniekam 24 stundas iepriekš, ja plānojat remontēt vai parādīt īpašumu, izņemot ārkārtas situāciju.
Solis 5. Iegūstiet nekustamā īpašuma aģentu
Nekustamā īpašuma aģents ar vismaz 5 gadu pieredzi vēlamajā jomā būs jūsu padomdevējs visā pirkšanas pieredzē. Nekustamā īpašuma aģents palīdzēs jums sašaurināt meklēšanu mājās, līdz esat izsvītrojis visu, izņemot labāko. Pēc pirkuma pabeigšanas labs nekustamā īpašuma aģents pēc pārdošanas sazināsies ar jums. Tas kļūst ļoti svarīgi māju īpašniekiem, kuru galvenā dzīvesvieta ir ļoti tālu no viņu otrās mājas.
3. daļa no 3: Līguma pabeigšana
1. solis. Nodrošiniet finansējumu, pirms izlemjat par mājokli
Saņemot novērtējumu un pēc tam sagatavojot lietošanai hipotekāro kredītu, jūs varēsit uzzināt, kāda veida mājokli varat atļauties. Tā kā tas, visticamāk, būs hipotekārais kredīts ar numuru 2, esiet gatavs maksāt augstākas procentu likmes, un jūs, visticamāk, kvalificēsities tikai mazākam hipotekārajam kredītam. Kad esat pārliecinājies par kopējo budžetu, atvēliet naudu pirmajai iemaksai.
- Lai iegūtu labāko otro hipotēku, aizdevēji bieži meklēs parāda un ienākumu attiecību (DTI) zem 36%. Tas nozīmē, ka jūsu kopējam parādam, ieskaitot pirmo hipotekāro kredītu, vajadzētu būt tikai apmēram trešdaļai no summas, ko nopelnāt katru mēnesi. Piemēram, skaidras naudas īpašniekam, kura ienākumi ir 7000 USD (92,5 miljoni rūpiju) mēnesī un parāds 2500 USD (33 miljoni rupiju), DTI ir 35%.
- Esiet gatavs maksāt 20% no pirkuma cenas. Šī nauda būs jāiegūst no jūsu personīgajiem uzkrājumiem vai pašreizējā dzīvesvietas kapitāla. Jūs varētu arī apsvērt iespēju aizņemties no dzīvības apdrošināšanas vai pensiju fonda.
2. solis. Izsakiet piedāvājumu
Izsakiet piedāvājumu otrajai vēlamajai mājai. Pirms esat sasniedzis šo galīgo cenu, esiet gatavs piedāvāt vairākus piedāvājumus, kas galu galā pārsniegs citus.
3. solis. Veiciet pasākumus, lai sāktu aizsargāt savu jauno māju
Otra māja ir ieguldījums, tāpēc jums jāpārliecinās, ka veicat papildu jūdzi, lai to aizsargātu. Tālāk ir norādītas dažas lietas, ko varat darīt, lai atjauninātu savus aktīvus.
- Pirms iegādes veiciet mājas pārbaudi. Jūs vēlaties zināt par jebkādām problēmām vai defektiem, kurus pārdevējs, iespējams, nav novērsis pirms pārdošanas.
- Iegūstiet īpašuma apdrošināšanu.
- Iegūstiet apdrošināšanu pret bojājumiem (zemestrīce, plūdi, ugunsgrēks utt.).
Padomi
- Sazinieties ar nekustamā īpašuma aģentu jūsu interesējošajā jomā. Jautājiet viņiem par īrējamajiem īpašumiem šajā teritorijā. Ieteicams arī jautāt par vietējo ekonomiku, jo tas var būtiski ietekmēt īpašuma vērtību.
- Nav nekas nepareizs, ja draudzējaties ar vietējiem likumsargiem un kaimiņiem apgabalā, kur plānojat iegādāties otru māju, it īpaši, ja jūs bieži neaizņemsiet māju. Ja jūsu kaimiņi jūs pazīst vai ir satikuši, viņi, visticamāk, sazināsies ar jums, ja pamanīs, ka kaut kas nav kārtībā.
- Izlasiet grāmatas par to, kā kļūt par īres mājas īpašnieku, ja domājat, ka vēlaties izīrēt savu otro māju. Pirms otrās mājas izīrēšanas noskaidrojiet vietējos un valsts noteikumus. Īres mājām būs jāatbilst visiem drošības noteikumiem, tostarp iegultām dūmu signalizācijām un divām izejām. Šādas lietas var šķist mazas, taču, ja neesat ļoti prasmīgs, jums būs jāmaksā profesionālim par remontu un uzstādīšanu jūsu otrajā mājā, ja tā neatbilst visām drošības un zonējuma prasībām.
Brīdinājums
- Jums vajadzētu apsvērt iespēju iegūt lielāku limitu zaudējumu apdrošināšanai otrai mājai, pat ja augstāks limits nav pieprasīts. Jūs visu laiku neatradīsities savās otrajās mājās, tāpēc jums būs nepieciešama pilna apdrošināšana pret ugunsgrēkiem, zādzībām, citiem dabas notikumiem, piemēram, plūdiem un vēja postījumiem.
- Ieteicams padomāt par papildu apdrošināšanu neparedzētiem gadījumiem, it īpaši, ja plānojat izīrēt savu brīvdienu māju kādam citam.
