Lielākajai daļai indivīdu tas ir lielākais finanšu darījums, ko viņi veic. Tāpēc ir svarīgi pieņemt pareizo lēmumu pirmajā reizē. Mājas pirkšana dažreiz var būt garlaicīga kā noteikumu kopums. Par laimi, jūs varat ātri un vienkārši īstenot savu sapni kļūt par mājas īpašnieku, ja jums ir pareizās zināšanas un metodes.
Solis
1. daļa no 4: Finanšu vadība
1. solis. Stipriniet savu kredītu
Jo augstāks ir jūsu FICO rādītājs, kas svārstās no 300 līdz 850, jo labāka ir jūsu nopelnītā procentu likme. Tā ir ļoti svarīga lieta. Atšķirība starp 4,5% hipotēkas procentiem un 5% hipotēkas procentiem var nozīmēt “desmit tūkstošus dolāru” aizdevuma darbības laikā.
Lūdziet bezmaksas kredīta pārskata kopiju, lai jūs varētu redzēt, ko aizdevēji redz jūsu kredītvēsturē. Maksājiet kredītkarti un atrisiniet visas kredīta problēmas
2. solis. Lūdziet iepriekšēju apstiprinājumu, lai saņemtu summu, ko varat samaksāt
Divu nedēļu laikā piesakieties vairākiem aizdevējiem, lai pārbaudes neapdraudētu jūsu kredītvēsturi. Dariet to “pirms”, sazinoties ar nekustamā īpašuma aģentu, lai jūs būtu pārliecināti par savām spējām un neiekļūtu negadījumā ar māju, kuru nevarat atļauties atmaksāties.
- Pārdevējs “iepriecina” pircēju, kurš ir saņēmis iepriekšēju apstiprinājumu. Pircēji, kuri ir saņēmuši sākotnējo apstiprinājumu, gandrīz vienmēr saņem zaļo gaismu no kreditoriem, kas nozīmē, ka darījuma atcelšanas risks ir tikai neliels.
- Nesaņemiet iepriekšēju kvalifikāciju, nevis iepriekšēju apstiprinājumu. Abas lietas ir atšķirīgas. Iepriekšēja apstiprināšana nozīmē, ka aizdevēji parasti gatavojas piešķirt jums aizdevumu pēc jūsu finanšu pārskatu apskates. Sākotnējā kvalifikācija vienkārši nozīmē, ka aizdevējs "novērtē" to, ko jūs varat aizņemties. Tas nenozīmē, ka saņemsiet aizdevumu.
3. Pārdot savu hipotēku
Pagaidiet - kāpēc jums vajadzētu pārdot savu hipotēku, pirms izlemjat iegādāties mājokli? Vai tas nav pilnīgi pretējs? Nav nepieciešams. Hipotēkas pārdošana pirms mājokļa iegādes var būt rentabla viena no galvenajiem iemesliem:
- Jūs precīzi zināt, cik daudz naudas varat aizņemties “pirms” mājas iegādes. Daudziem cilvēkiem ir emocionāla pieķeršanās konkrētai mājai, bet viņi nevar to iegūt. Viņi centās atrast hipotēku, kas varētu segt mājas cenu. Hipotēkas agrīna atrašana un mājas otrais atrašana ir mazāk vilinoša, taču tā ir divtik gudra. Drīz jūs varēsiet pateikt, vai māja ir cenu diapazonā.
- Padomājiet par pirmās iemaksas veidu, ko varat atļauties samaksāt. Tas kļūst par daļu no jūsu hipotēkas aprēķina, lai gan jums nav nepieciešams precīzs aprēķins, pārdodot hipotēku. Ir vispārējs priekšstats. Šajā rakstā tas tiks apspriests sīkāk.
- Meklējiet un atrodiet salīdzinājumus, ko aizdevēji izmanto, lai noteiktu jūsu kvalifikāciju aizdevumam. Bieži izmantotais salīdzinājums ir "28 un 36". Tas nozīmē, ka 28% no jūsu bruto ienākumiem (pirms nodokļu nomaksas) jāsedz tās mājas izmaksas, kuru plānojat iegādāties (ieskaitot hipotēkas principus un intereses, piemēram, mājokļa nodokļus un apdrošināšanu). Kredītmaksājumi katru mēnesi kopā ar naudas izmaksām nedrīkst pārsniegt 36% no jūsu bruto ienākumiem. Atrodiet savu bruto ikmēneša ienākumu procentuālo daļu (attiecīgi 28% un 36% no 3750 ASV dolāriem = attiecīgi 1050 un 1350 ASV dolāri). Jūsu ikmēneša maksājumi par neatmaksātu kredītu nedrīkst pārsniegt starpību starp (300 ASV dolāriem), pretējā gadījumā jūs netiksit apstiprināts.
4. solis. Ja esat kvalificēts, vispirms pārbaudiet pircējiem pieejamās programmas
Daži bieži piedāvā zemākas pirmās iemaksas prasības. To piedāvā vairākas valsts un pašvaldības. Varat arī bez soda piekļūt līdz USD 10 000 no 401 (k) vai Roth IRA. Sazinieties ar savu brokeri vai cilvēkresursu darbinieku, lai iegūtu konkrētu informāciju par attiecīgā īpašuma aizdevumu.
5. solis. Runājiet un pieņemiet darbā advokātu (pēc izvēles)
Ja jūs meklējat vienkāršu, bez problēmām mājokļa pirkšanas procesu, tad jums, iespējams, ir nepieciešams tikai nekustamo īpašumu pārdevējs, notārs un varbūt hipotēku brokeris. Bet vēlreiz jāatceras, kad viss var noritēt nevainojami saskaņā ar cerībām. Nomājiet godīgu, cienījamu (salīdzinoši) lētu juristu, ja:
- Advokāta honorārs ir daļa no jūsu iztērētā budžeta, salīdzinot ar kopējo summu, ko tērējat savai mājai.
- Māja, kuru iegādājāties, tiek slēgta vai ir uzsākta tiesvedība, kas nozīmē, ka tā ir izplatīta kā daļa no mirušās personas īpašuma.
- Jums ir aizdomas, ka pārdevējs varētu mēģināt viegli lauzt darījumu, vai arī jūs viņiem neuzticaties.
- Jūsu valsts pieprasa advokātam izbeigt mājas pirkšanas procesu. Pašlaik sešās valstīs ir nepieciešama advokāta klātbūtne. Runājiet ar savas valsts mājokļu komisiju, lai uzzinātu, vai tas ir izplatīts process jūsu valstī.
2. daļa no 4: Mājas pirkšana
1. solis. Atrodiet labu nekustamā īpašuma aģentu, kas jūs pārstāvētu meklēšanas un sarunu procesā
Nekustamā īpašuma aģentiem jābūt: draudzīgiem, atvērtiem, pievilcīgiem, mierīgiem, pārliecinātiem un kvalificētiem. Uzziniet par aģentūru likmēm, metodēm, pieredzi un apmācību. Meklējiet nekustamo īpašumu, kas dzīvo šajā reģionā, strādā pilnu slodzi, katru gadu veiksmīgi pērk vairākus īpašumus un viņam ir laba reputācija.
- Mākleris parasti strādā pārdevēju labā, taču tas nav nekas slikts. Nekustamo īpašumu veicēju uzdevums ir savienot personas, kuras vēlas pirkt un pārdot konkrētu māju. Tāpēc nekustamo īpašumu īpašnieks ir ieinteresēts māju pārdot. Labs mākleris izmantos savu pieredzi, lai pārdotu “pareizo” māju “īstajam” pircējam - tas esat jūs.
- Kad atrodat nekustamo īpašumu, aprakstiet vēlamo māju - vannas istabu un guļamistabu skaitu, garāžu, kas savienojas ar mājas iekšpusi, brīvo telpu un visu citu svarīgu, piemēram, labu apgaismojumu vai izmērus. dārzs bērniem, bērns.
2. solis. Reģistrējieties MLS gaidīšanas pakalpojumā, lai meklētu īpašumus jūsu apkārtnē
Vairāku sarakstu pakalpojums sniegs jums priekšstatu par tirgus daļu paredzamajā cenu diapazonā. Jūsu aģents to var izdarīt arī jūsu vietā.
Ja jūs reģistrējaties, izmantojot nekustamā īpašuma aģentu, tas ir slikts veids, kā sazināties ar reģistrēto aģentu, lai personīgi apskatītu māju. Nelūdziet aģentiem to darīt, ja vien neplānojat tos saņemt savā vārdā - viņiem netiks samaksāts, kamēr klients nepirks māju, un ir negodīgi lūgt viņus strādāt bez atlīdzības, zinot, ka jūs tos neizmantosit. pērc savu māju
3. Sāciet meklēt mājas, kas ir jūsu budžeta ietvaros
Lūdziet nekustamo īpašumu, lai viņš sāk darbu, bet ļaujiet viņiem zināt, kāds ir jūsu budžets. Vispārējais noteikums šeit ir tāds, ka jūs varat iegādāties māju par 2,5 reizes lielāku gada algu. Piemēram, ja jūsu gada algas summa ir 85 000 USD, varat atlikt minimālo hipotēku 210 000 USD apmērā un, iespējams, lielāku summu.
Izmantojiet tiešsaistes hipotēkas kalkulatoru, lai sāktu saspiest skaitļus, un atcerieties iepriekšējos hipotēkas pirkumus. Paturiet prātā šo numuru, gatavojoties atrast savu jauno sapņu māju
4. Sāciet domāt par to, vai jūs patiešām meklējat māju
Jums, iespējams, jau ir šaubas, bet sīki izklāstiet savas finanses. Jums un jūsu ģimenei rūpīgi jāapsver dažas lietas:
- Kas jums un jūsu ģimenei ir vajadzīgs tuvāko gadu laikā? Varbūt jūs šobrīd esat tikai vīrs un sieva, bet vai ir kādi plāni dzemdēt bērnus? Māja, kas ir piemērota un ērta tikai diviem cilvēkiem, būs mazāk ērta trim vai četriem cilvēkiem.
- Kādus pārdošanas darījumus vēlaties veikt? Citiem vārdiem sakot, kādas ir jūsu prioritātes? Lai gan mēs uzskatām, ka mājas pirkšana ir laba lieta, bieži vien tā ir smaga spīdzināšana, kad esam spiesti piekāpties. Vai jūs uztrauc mājīgi kaimiņi un labas skolas lielos pagalmos? Vai jums ir nepieciešama liela, lietojama virtuve, nevis liela, grezna guļamistaba? Ko tu upurēsi, kad būs krīzes laiks?
- Vai jūs domājat, ka nākamo gadu laikā jūsu ienākumi palielināsies? Ja jūsu ienākumi pēdējo gadu laikā ir palielinājušies par 3% un jums ir drošs darbs ērtā nozarē, iespējams, varat būt drošs, ka ir iespēja iegādāties dārgu, bet tomēr saprātīgu hipotēku. Lielākā daļa mājokļu pircēju pērk mājas par salīdzinoši augstām cenām, pēc tam gada vai divu laikā attīstās par hipotēku.
5. solis. Nosakiet vidi, kurā vēlaties dzīvot
Meklējiet pieejamās mājas apkārtnē, kur dzīvojat. Apskatiet cenas, māju dizainu, iepirkšanās tuvumu, mājas un citas ērtības. Lasiet reklāmas stendus, ja tādi ir pieejami, un runājiet ar vietējiem iedzīvotājiem. Apskatiet māju un tās apkārtni un apstākļus pie mājas, lai pārliecinātos, ka nepērkat māju, kas tikai mirdz acīs.
Teritorija ap jūsu mājas atrašanās vietu dažreiz ir svarīgs apsvērums salīdzinājumā ar pašas mājas stāvokli, jo tas ietekmēs jūsu mājas pārdošanas vērtību, ja plānojat to tālāk pārdot. Piemērota mājokļa iegāde, kas ir augstāka par labu apkārtni, var būt labs ieguldījums, un tas, ka jūs varat identificēties un pievienoties kopienai, kurā vēlas dzīvot daudzi cilvēki, var piedāvāt jums iegādāties īpašumu par saprātīgu cenu
6. Dodieties uz dažām mājas izrādēm, lai novērtētu tirgus daļu un redzētu, ko vēlaties
Pievērsiet uzmanību kopējam attēlam, guļamistabu un vannas istabu skaitam, virtuves iekārtām un uzglabāšanai. Apmeklējiet īpašumus, kas patiešām piesaista jūsu uzmanību dažādos laikos, lai pārbaudītu satiksmes sastrēgumus, stāvvietu pieejamību, trokšņa līmeni un notiekošās aktivitātes. Mierīgie kaimiņi pusdienu laikā var būt trokšņaini aizņemtajā laikā, un jūs to nekad nezināt, ja apmeklējat viņus tikai vienu reizi.
7. solis. Apskatiet māju ap jūsu māju salīdzinājumu
Ja neesat pārliecināts par mājokļa cenu, izmantojiet vietējo vērtētāju, lai novērtētu savu māju, kurš arī aplūkos salīdzinājumus. Novērtējot māju, vērtētājs salīdzinās mājas apgabalos, kuriem ir tādas pašas iezīmes un izmēri. Ja jūsu mājas ir dārgākas nekā citas mājas vai vērtētājs atrod mājas citā vietā vai tālāk 1⁄2 jūdze (0,8 km), esiet uzmanīgi! Nekad nepērciet dārgāko māju apkārtnē. Bankas var kavēt mājokļa finansēšanu, un jūs, iespējams, nekad neredzēsit atbilstošu cenu savai mājai. Ja varat to atļauties, iegādājieties nedaudz dārgāku māju savā apkārtnē - jo apkārtējās mājas tiek pārdotas par augstāku cenu, nekā maksājat, jūsu mājas vērtība pieaugs.
3. daļa no 4: Piedāvājuma izteikšana
1. solis. Ja iespējams, pielāgojiet savu piedāvājumu pārdevēja nosacījumiem
Tas nav viegli un bieži vien neiespējami, taču ir nekaitīgi to izmēģināt, veicot lielāko pirkumu mūžā. Šeit ir dažas lietas, kas jāpatur prātā saistībā ar jūsu piedāvājumu:
- Ko pārdevējs sniedz attiecībā uz finanšu perspektīvām? Vai viņiem ir nepieciešama palīdzība vai viņi gaida naudu? Pārdevēji, kuriem trūkst skaidras naudas, labprāt pieņems piedāvājumus noteiktās cenas samazināšanai.
- Cik ilgi māja ir pārdota? Par mājām, kas ir pārdotas ilgu laiku, var kaulēties par zemāku vērtību.
- Vai viņi ir nopirkuši citu māju? Ja pārdevējs pašlaik nedzīvo mājā, ko viņi pārdod, būs daudz vieglāk solīt par zemāku cenu, nekā jūs varētu iedomāties.
2. solis. Pasniedzot piedāvājumu, apskatiet cenu salīdzinājumus
Vai tuvumā esošajām mājām ir arī līdzīga cena (“piedāvātā cena”), un ko tās tur pārdod? Ja apkārtnes mājas regulāri tiek pārdotas par aptuveni 5% zem pieprasītās cenas, padomājiet par piedāvājuma sniegšanu, kas svārstās no 8% līdz 10% zem pieprasītās cenas.
Solis 3. Aprēķiniet savas mājas izdevumus
Apsveriet ikgadējo mājokļa nodokli un apdrošināšanas vērtību jūsu reģionā un vidējo mājokļa cenu, kuru mēģināt iegādāties. Apsveriet arī to, cik daudz naudas jūs plānojat atmaksāt. (Tas svārstās dažādās summās, kas parasti svārstās no 3 līdz 6 procentiem no aizņemtās naudas. Kredītiestādes saviem biedriem bieži piedāvā zemākas atmaksas likmes.) Ievadiet kopējo summu hipotēkas kalkulatorā (to varat atrast tiešsaistē vai izveidot pats).) Ja rezultāts pārsniedz 28% no jūsu bruto ienākumiem (vai jūsu situācijā aizdevēji izmanto zemu procentuālo daļu), tad jums būs grūti iegūt hipotēku.
Nosakiet, vai jums ir jāpārdod vecā māja, lai iegūtu jaunu. Ja nepieciešams, jaunas mājas iegāde ir ļoti atkarīga no vecās mājas pārdošanas. Atkarīgs piedāvājums rada lielāku risku, un pārdevējs to mazāk sagaida, jo pārdošanu nevar pabeigt, kamēr nav pārdota pircēja vecā māja. Pirmo reizi, iespējams, vēlēsities ievietot savu veco māju akciju tirgū
4. solis. Ja jūs patiešām vēlaties māju, esiet gatavs izteikt piedāvājumu virs prasītās cenas
Tirgus pieejamība un pieprasījums parasti ir piespiedu kārtā. Ja daudzi cilvēki sacenšas par nelielu māju skaitu, esiet gatavs solīt pēc iespējas augstāku cenu. Daži mājokļu pircēji netic, ka jūs joprojām turaties pie augstākās cenas, taču jūs varat viegli konstatēt, ka varat pārspēt citus piedāvājumus, un viņi nekad nespēj piedāvāt cenu jūsu mājām. Ja vēlaties savās mājās dot vislabāko, ko patiešām vēlaties, veiciet augstu cenu.
5. solis. Kad esat gatavs iesniegt piedāvājumu, runājiet ar savu nekustamo īpašumu
Lai gan norādījumi par solīšanu dažādās valstīs var atšķirties, parasti tā notiek: jūs iesniedzat savu piedāvājumu brokerim, kurš pēc tam iepazīstina to ar pārdevēja pārstāvi. Pēc tam pārdevējs nolemj pieņemt, noraidīt vai izteikt pretēju piedāvājumu.
Ievadiet iemaksu kopā ar savu piedāvājumu. Kad esat piekritis piedāvājumam, jūs to formalizējat dokumentos, kas nozīmē, ka esat apņēmies iegādāties māju vai zaudēt depozītu, ja vien nesaņemat galīgo hipotēkas apstiprinājumu vai ja pārbaudes laikā kaut kas notiek., kuru jūs nevarat pieņemt. Kamēr dokumentus kārto trešā puse (parasti no 30 līdz 90 dienām), jūsu aizdevējs finansē pirkumu un apstiprina jūsu hipotēku
4. daļa no 4: Darījuma laušana
1. solis. Nosakiet, cik daudz pirmās iemaksas jums ir nepieciešams, lai saņemtu darījumu
Pirmā iemaksa atspoguļo mājas patieso vērtību vai īpašumtiesības. Nauda ir arī nauda, par kuru nav jāmaksā procenti. Jo vairāk pirmās iemaksas jūs varat atļauties veikt vai iegādāties māju, jo mazāk naudas jums būs nepieciešams, lai nomaksātu mājas maksājumus.
- Paredzams, ka jūs nodrošināsit 10-20% no saskaņotās mājas "vērtības". Ņemiet vērā, ka mājas vērtība var būt augstāka vai zemāka par mājas pārdošanas cenu.” Piemēram, ja jums ir pirmā iemaksa 30 000 ASV dolāru apmērā, jūs to izmantosit kā iemaksu mājā no 300 000 USD (10%) līdz 150 000 USD (20%). Bieži plānojot budžetu mazākām summām, bet ne vienmēr ir jāmaksā par privāto hipotēkas apdrošināšanu (PMI), kas palielina ikmēneša izdevumus, bet ir atskaitāms no nodokļiem.
- Ja jūs nevarat veikt 10% -20% iemaksu par savu māju, bet jums ir labs kredīts un stabili ienākumi, hipotēku brokeris var jums palīdzēt ar kombināciju vai FHA hipotēku. Tātad jūs ņemat pirmo hipotēku līdz 80% no mājas vērtības, bet otro hipotēku - atlikušajai daļai. Pat ja otrā hipotēkas likme ir nedaudz augstāka, nodokļiem atskaitāmajiem procentiem un kopējiem maksājumiem joprojām jābūt zemākiem nekā pirmajai hipotēkai ar PMI. Ja pērkat māju, apsveriet programmu Nehemija, lai saņemtu palīdzību saistībā ar pirmo iemaksu.
2. solis. Pārliecinieties, ka galīgo apstiprinājumu var novērtēt, veicot ērtu mājas pārbaudi
Pieprasiet šādus apsekojumus un ziņojumus: māju apskati, zvaigznes, termīti, radons, bīstami materiāli, kāpumi, plūdi, zemestrīces un noziedzības līmenis. (Parasti pārbaudes pabeigšana prasīs 7-10 dienas-pārliecinieties, ka jūsu aģents, izslēdzot pirkuma un pārdošanas līgumu, visu izskaidro pilnībā.)
- Mājas pārskatīšanas izmaksas svārstās no 150 USD līdz 500 USD atkarībā no teritorijas, taču šādi rīkojoties, var novērst kļūdu 100 000 USD apmērā. Tas jo īpaši attiecas uz rudzu mājām, jo vēlaties izvairīties no papildu izdevumiem, piemēram, krāsas, azbesta izolācijas un miltrasa.
- Ja izmantojat pārskatīšanas rezultātus, lai piedāvātu cenu par mājokļa cenu, neattieciniet to un neiekļaujiet to savā līgumā. Kredītiestāde lūgs jūs iesniegt pārskatīšanas rezultātu kopiju, kas padarīs to nederīgu.
3. solis. Veiciet pilnu mājas pārbaudi un pārliecinieties, ka līgums ir atkarīgs no rezultātiem
Mājas apskates iegūšana ir svarīga mājas pirkšanas pieredzes sastāvdaļa. Nezinot par mājas vērtību, kas tiek piedāvāta peļņas gūšanai, kā arī par tās patieso vērtību, tā var būt finansiāla katastrofa. Mājokļu pircēji, aprēķinot jaunu mājokļa iegādes budžetu, sniedz “aptuvenus aprēķinus”. Šie aprēķini var būt ievērojami nepareizi un radīt ģimenei sliktu finansiālo stāvokli.
Solis 4. Saglabājiet līguma vēstuli
Vienošanās vēstule parasti tiek sastādīta notāra birojā, un tā ietver dokumentu, kas attiecas uz īpašumu, parakstīšanu un hipotēkas līgumu. Viena dokumentu pakete ietver aktu, vienošanos, ka esat pašreizējais mājas īpašnieks, un titulu, kas liecina, ka neviens cits nevar tiesāties vai pret to cīnīties. Ja problēmas joprojām pastāv, vienošanās vēstulē naudu var izlaist, līdz problēma tiek atrisināta, un tā tiks izmantota kā stimuls pārdevējam ātri novērst problēmu, lai saņemtu visas īpašumtiesības. Ja problēma joprojām pastāv, vienošanās dokumentā var atstāt naudu līdz brīdim, kad problēma ir atrisināta, un tas mudina pārdevēju ātri novērst problēmu un pieņemt visu sniegto.
Apsveriet iespēju izmantot savu civilo advokātu, lai pārskatītu noslēguma dokumentus un liecinātu par jūsu slēgšanu. Atcerieties, ka nekustamo īpašumu pārdevējs nevar jums sniegt juridiskas konsultācijas. Lai samaksātu advokātam īsā laikā, jums, iespējams, būs jāiztērē pat USD 200–400, bet tie tiek maksāti, lai jūs uzraudzītu
Padomi
- Pārliecinieties, ka jums ir ietaupīta nauda, pirms sākat meklēt mājas iegādes iespējas!
- Centieties neizvēlēties konkrētu īpašumu. Ir labi atrast tieši to, kas jums nepieciešams, bet, ja jums ir emocionāla pieķeršanās mājām, jūs maksāsit vairāk nekā cenu zīme, jo jums ir emocionāla pieķeršanās. Arī līgumi var tikt mainīti. Palieliniet vēlmi pārcelties, lai redzētu citu māju; Nav perfektu māju, kur pārdevējs varētu nodrošināt to, ko vēlaties.
- Nekad neņemiet mērierīci un nesāciet mērīt telpu! Tas var informēt nekustamo īpašumu par to, ka esat emocionāli pieķēries, un iekasēt noteiktu cenu !!!
Brīdinājums
- Pārdevējs neļaus jums veikt mājas pārbaudi, jo ir ko slēpt - staigājiet!
- Pašreizējais ekonomikas stāvoklis ir diezgan slikts, daži indivīdi saka, ka šis ir īstais laiks mājokļu iegādei (mājokļu cenas ir lētas), bet citi uzskata, ka ir slikts laiks, lai uzsāktu mājas pārdošanu. Pašlaik ir ļoti ieteicams apspriest un apsvērt visus padomus pirms mājas iegādes.
- Esiet piesardzīgs pret nekustamā īpašuma aģentiem, kuri steidz pārdot īpašumu. Viņi var būt informēti par kādu sliktu notikumu, piemēram, tirgus daļas sabrukumu. Mēģiniet meklēt piedāvājumus, kurus parasti nesniedz aģenti.
